特に近年、投資用マンションの脅迫まがいの勧誘・強引な取り引き行為等が問題になっていて、全国にある消費者生活センターへの相談も増えています。

なかには、勧誘の電話が自宅だけでなく、職場にもかかってくるようなケースもあるそうで、業者が何度も自宅に来たり、長時間勧誘をするなど悪質な行為も横行しているそうです。

他にも、業者名を名乗らずに勧誘する業者や、「損はしない」等の絶対に儲かるようなセールストークをする業者、勧誘に応じないと怒鳴る等の脅迫めいた事を言う業者なども存在するそうです。

対処法としては、必要がない勧誘には絶対に応じず、キッパリと断りましょう。

電話勧誘も悪質な場合、相手の発信番号の表示サービスのあるナンバーディスプレイなど有料のサービスを利用する事も検討しましょう。

同じ電話番号や番号が非通知などの再勧誘電話の場合、着信拒否をする事が出来ます。

それでも万が一契約をしてしまった場合ですが、出来るだけ早めに消費者センターに連絡してください。

クーリング・オフ期間内なら、無条件で契約を解除する事が出来ますし、もしも暴力や脅迫行為が行われた場合は、警察に届け出ましょう。

自分自身の被害を防ぐだけでなく、被害が拡大する事を未然に防ぐ事にも繋がります。

「絶対に儲かる」というセールストークを絶対鵜呑みにしないで下さい。

不動産投資をする時ですが、悪質商法をする業者もいるという事を頭に入れて気をつけましょう。

民法でも「違約手付」「証約手付」「解約手付」の３つがあり、不動産売買での手付金は、特約がない限り、通常は違約手付の意味を持っています。

「違約手付」は、契約の内容が実行されない場合に没収する意味で渡すモノで、「証約手付」は契約が成立した証明として渡されるモノです。

そして「解約手付」ですが、契約が実行されるまでに当事者同士が手付額を損する事で、無条件で契約を解除する事が出来るというモノです。

という事は、買主に物件が引き渡されるまで（又は売主に残金が支払われる前）に、買主が解約を解除したい時、その手付金を放棄する事で、売主が契約を解除したい場合は手付金の倍額を支払うという訳です。

つまり、手付金を200万円支払った場合、契約解除の場合には買主がその200万円を放棄し、売主が契約を解除したい場合は400万円支払う事で契約も履行前であれば、契約も無条件で解除できます

契約が履行される前であれば、他に良い物件が見つかって更に手付金を渡している場合でも、手付金を諦めて別の契約をする事が出来るとう訳です。

売買契約の重要事項の説明ですが、手付金に関係する事についての説明も含まれています。

不動産投資をするにあたって、現物の不動産を購入する時は手付に関する事柄にも必ず目を通して確認しましょう。

もちろん、法律や不動産に関する知識もキチンと理解して、身に付けておく必要がありますよ。

ですが、1990年に法制度が行われ、個人でも住宅を取得する事が出来るようになり、上海や広州、北京などの大都市を中心に、不動産の開発ラッシュが始まりました。

中国の不動産業界は、右肩上がりの成長を続け、デベロッパーも不動産の投資を続けていました。

不動産の賃貸料ですが、1998～2006年間に倍増し、不動産の価値も中国の経済成長と共に急騰した事で、中国の国民年収の20～30倍の価格になってしまいました。

普通の方では手が届く価格ではなくなったので、住宅の価値が高騰してしまった事が大きな社会問題になりました。

そして2005年に中国政府は不動産課税を強化して、更に2007年に外国人や外国の企業が不動産を購入する制限を発表しました。

他にも、急激なインフレを受け、リーマンショックやサブプライムローン問題、金利の引き締めや北京オリンピックの閉幕の影響があり、不動産の価格も値下がりが始まっているそうです。

と、言う事は、デベロッパーの資金繰りが悪化しているという事です。

ですが、欧米の金融経済の悪化の影響を受け、外国の投資家達は依然として中国やアジアへの不動産投資を注目しています。

そしてモルガン・スタンレーが、2008年の９月に世界の不動産を対象とする投資ファンド『モルガン・スタンレー不動産ファンドVII・グローバル』を設定しました。

中国に１割以上を投資するという事を発表した事もあり、今後も中国への不動産投資の動向が注目されそうですよね。

これは、2008年にアメリカのサブプライムローンを端を発し、金融不安から世界経済に混乱が生じました。

さて、そのサブプライムローンですが、所得が安定している優良顧客（プライム層）ではない低所得者（サブプライム層）を対象にしている住宅ローンの事です。

一般の住宅ローンに比べ、サブプライムローンは金利も高く設定されています。始めの２年間は金利も抑えていますが、その後の金利は高くなります。

つまり住宅が値上がりしたら、その住宅を担保に金利の低いプライムローンに借り換えて、金利の負担を減らし住宅ローンを支払います。

ですが住宅の価格が下落した場合、アメリカの金利が上昇してしまいます。

すると借り換えが出来なくなり、結果としてローンの支払が出来なくなります。

これがサブプライムローン問題です。

さらに、サブプライムローンで個人に投資していた住宅ローン会社は、そのリスクを回避する為、ローンを小口証券化にして住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）で販売を始めました。

この住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）は高利回りなので、ヘッジファンドが資金を大量に借りて購入し、投資信託などの格付けが高い金融商品を組み込んだ事で、サブプライムローンが焦げ付きました。

資金提供をしていた金融機関やヘッジファンドと広く影響を与えてしまったのが、サブプライムローン問題です。

ですが、契約と実際に引き渡しをする期間には、数か月かかる事が普通です。

なので、引き渡しの前に契約した不動産が消えてしまう危険性に備える必要があります。

つまり、売主がその危険性を負うような特約を付ける必要があると考えています。

なので、不動産の売買契約書には、一般的に特約として所有権が買主に移転した時、危険負担（代金を支払う義務）が移転する事を明記します。

そして引き渡しをする前、不可抗力で不動産の全部、もしくは一部に損害が出てしまった時、契約を解除できるという事が一般的ですね。

売買契約書の内容も、万が一の時に備えて「危険負担」に関する特約が有るか無いかをキチンと確認しておきましょう。

さて、不動産の売買契約ですが、買主がローンを利用する時、契約書で決めた期日までに融資の全部、または一部に対して承認が降りない事もあります。

その場合に対して、ローン特約（融資利用の特約）を備えておく必要があります。

これは、買主の責任ではない理由で、融資の全部、または一部が行われない時は、無条件で買主から契約を解除する事が出来るという特約になります。

このローン特約で契約が解除された場合、売主は領収済みになっている全額を返金しなくてはいけません。

もちろん、仲介業者も報酬を買主・売主の両方に返金をする必要があります。

売買契約書の特約の有無についても、キチンと確認してください。

不動産投資を行う際、このような危険性にも備えて確認や準備をする必要があります。

特に現物の不動産投資で不動産を購入する場合も、特約には十分注意をして下さいね。

物件からシロアリの被害で土台が傷んでいたり雨漏りがするなどの欠陥が見つかる事も実際にあります。

このように欠陥がある事を、民法で『瑕疵（かし）』と呼びますが、民法の瑕疵担保責任において、買主が瑕疵の存在を知らなかった場合、売主に対して損害賠償を請求する事が出来ます。

この場合ですが、売主が瑕疵を知っていたかどうかは関係ありません。

知っている、知っていないに関わらず、売主が責任を負う事になり、シロアリ被害などで家に住めず、瑕疵によって契約の履行が出来ない場合は契約を解除する事が出来ます。

その瑕疵担保責任機関ですが、瑕疵を知ってから１年になっています。

この期間は業者が売り主でない場合、特約で期間を短縮する事が出来ます。

ですが、売主が宅建業者の場合、期間を短縮する事は出来ません。

また、期間を延長している場合もあるので、契約をする時は確認をしておきましょう。

さて、平成12年４月１日より「住宅品質確保促進法」によって、新築住宅の瑕疵担保責任は、引き渡しの日より、基礎や床、屋根や柱などの基礎構造部分は10年間に、新築住宅全部に関しては２年間になりました。

特約などで期間の短縮も可能ですが、権利行使は瑕疵を知ってから１年です。

対象も、新築のアパートやマンション、個人の住宅になります。

不動産投資の為に現物の不動産を購入する時ですが、事前に検査を十分に行っても瑕疵が見つかる可能性もあります。

権利をしっかりと覚え、万が一の時に対して備えも十分にしておきましょう。

特に不動産投資の準備は、事前の情報収集や十分な調査が重要になりますよ。

長期間で賃料収入を得る事には適していますが、現物での不動産投資とは違うので、少額で不動産投資をする事が出来ます。

つまり市場で売り買い出来る流動化の硬い投資商品として扱えます。

さて、不動産投資信託ですが、投資の対象をオフィスビルやマンションなどの不動産を主に取り扱うファンドの一つです。

その仕組みですが、投資家から集めた資金を使って、資産運用業者や投資信託委託業者が運営し、売却益や賃料収入から投資家に配当していきます。

呼び方も、アメリカのREIT（Real Estate Investment Trust＝リート）に因んで、日本版REIT（J-REIT）と呼ばれていますよ。

不動産投資信託の専門市場ですが、平成13年に東京証券取引所にて開設されました。

これは上場株式と同じように市場を通して自由に個人で売り買い出来るので、個別の不動産投資委託以外にも複数の不動産投資信託を組み入れた「ファンド・オブ・ファンズ」も販売しています。

因みに、株式投資信託と同じで、１万円程度から購入する事が出来ますよ。

そして不動産投資信託の購入ですが、それぞれの商品の特徴を理解して、慎重に検討して下さい。

リスクにも、地震などの不動産損壊による価格や配当金の低下、ファンドを構成する賃料収入の減少等による利回りの低下、金利上昇の為の借入金の利払いが増加など、色々ありますあります。

不動産投資信託を購入する際には、運用対象や運用方針、目論見書などを理解して検討するようにして下さい。

例えば、容積率や建ぺい率等ですが、物件を検討する上で必要な知識というだけでなく、建築を始める時にも基本となる不動産用語になります。

「容積率」ですが、敷地面積に対して、建築物の床面積の割り合いが容積率になります。

容積率の算出方法ですが『延べ床面積÷敷地面積×100＝容積率』です。

この容積率が高ければ、土地と立体的に活用（マンションなど）する事が出来るので、容積率は土地の価格と密接な関係があります。

一般的に容積率は、住宅地では低く、商業地では高く設定されていますが、用途地域別に制限があるので、都市計画図などでも確認する事が出来ます。

他にも地下室ですが、建物の地階にあり、住宅の用途になる天井が地盤面から１ｍ以下の高さにある部分は、住宅用と部分の延べ床面積1/3を限度としています。

同じように駐輪場や車庫などの床面積も、建物全体の延べ床面積1/5までは容積率に加えません。

そして「建ぺい率」ですが、敷地面積に対する建築面積の割合の事です。

算出方法は『建築面積÷敷地面積×100＝建ぺい率』になり、この式で求められた数字が割合になります。

建ぺい率は、用途地域事に最高限度が決められているので、都市計画図などで確認をしましょう。

また、一般的には建ぺい率が高い程価格も高くなり、敷地の活用も高くなりますよ。

このように、不動産投資をする時は、不動産用語をシッカリ覚えて活用するといいでしょう。

この建築基準法ですが、建築物の用途や構造、敷地などの最低基準を定めていて、原則として準都市計画区域と都市計画区域内で適用をされる「集団規定」と、全国の建築物に対する「単体規定」によって、規制されています。

集団規定ですが、主に準都市計画地域と都市計画地域内で適応されるので、無秩序な開発を規制する事が出来ます。

何処にどんな建築物を建てる事が出来るのか...という事を規制しますが、準防火地域・防火地域・道路規制・建ぺい率・用途規制・高さ制限・容積率などがあります。

都市計画図にはこれらの事が記載されているので、確認をしておきましょう。

ですが、土地の公示価格など「地価」に関する事は記載されいませんので、注意してください。

そして単体規定ですが、建築物の構造や設備、衛星設備や防火に対する安全のための規制があります。

不動産投資も現物がある場合、このような規制を事前に調査する必要がありますが、建築基準法には、建築確認や検査に関する規制、シックハウス対策に関する法令などもあります。

なので、建物の安全の事も考えて、法令の沿った建築・建築物を取得してください。

また、法令の改正の事にも十分に注意を払わなくてはいけません。

不動産投資をする時は、実際に建物に住む人の事を第一に考えなくてはいけませんよ。

用途地域も市街化地域で定められ、12種類あります。

それぞれの用途地域で建築出来ない・出来るなどの用途にも制限が決められています。

まず工業用の用途地域ですが、「工業専用地域」「準工業地域」「工業地域」があります。

「工業専用地域」は、石油コンビナートなどの工場の利便性増進の為に定める地域です。

居住用の住宅を立てる事は出来ません。

「準工業地域」は、主に環境悪化の恐れが少ない工場の利便性増進の為に定めている地域です。

「工業地域」は、店舗や住居を立地する事は認められていますが、ホテルや学校の建設は認められていません。

次に商業系の用途地区ですが、「商業地域」「近隣商業地域」があります。

「商業地域」は、映画館やデパート等の商業施設を主にして、商業などの利便性を促進する地域でです。

「近隣商業地域」は、店舗や住宅、150ｍ2以下の小規模な工場などが立地する地域になります。

そして居住系の用途地域ですが、「第一種住居地域」「第二種住居地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「準住居地域」があります。

「第一種住居地域」は、3,000ｍ2までの店舗やホテルなどの立地を認めていて、住宅地の為の地域になります。

「第二種住居地域」は、主に住宅地の為の地域になり、パチンコ店やホテル等の立地が認められています。

「第一種中高層住居専用地域」は、500ｍ2までの一定の大学や病院等の施設の立地を認めている中高層住宅専用地域になります。

「第二種中高層住居専用地域」は、1,500ｍ2までの一定規模の事務所や店舗等の立地を認めている中高層住宅専用地域です。

「第一種低層住居専用地域」は、原則として高さ10ｍ（又は12ｍ以下）の住居等の低層住宅に関係する良好な住居環境と決めている低層住宅専用地域の事です。

「第二種低層住居専用地域」は、150ｍ2までの店舗など、小規模な店舗の立地を認めている低層住宅専用地域です。

「準住居地域」は、自動車関連施設等と住宅が調和して立地する地域の事で、200ｍ2未満の映画館や劇場も立てる事が出来ます。

このように、用途地域は市街化区域以外にも、準都市計画区域でも定める事が出来るので、不動産投資をする時は、どんな用途地域でどんな建物を建てる事が出来るのかを事前によく調査しておきましょう。

建築制限にも幾つかありますが、一つに道路に関係した建築制限があります。

建築基準法ですが、準都市計画地域と都市計画地域内で、敷地と道路に関係する制限があります。

例えば、４ｍ以上の道路に２ｍ以上接してなければいけませんが、建物の周囲に広い敷地がある場合など、安全上特に支障がなく、都道府県知事や市町村長が許可をした場合は、建築も可能です。

因みに道路ですが、原則として幅が４ｍ以上（特定行政庁指定区域は６ｍ）で、土地区画整理法や道路法、都市計画法などによる道路の事を言いますが、法令が適用をされた時に既にあった私道や公道も道路になります。

そして幅が４ｍ未満（特定行政庁指定区域は６ｍ）の特定行政庁の指定している道路を「みなし道路」と呼びます。

幅が４ｍ未満の道路ですが、道路の中心線から水平の距離で２ｍの線が道路境界線（セットバック）になります。

この部分には建築物の建築は出来ませんし、セットパックをした部分は、容積率・建ぺい率の計算で敷地面積には含まないので注意しましょう。

他にも、道路が私道なのか公道なのかというチェックも怠ってはいけません。

私道にガス管や上下水道などを敷設する場合、原則として私道を所有している方の承諾が必要になります。

私道も共有でない場合は特に注意が必要です。トラブルにならないよう十分に配慮する必要があります。

不動産投資を行う際には、敷地に面する道路に対しての地域の情報を重要です。

事前の調査もしっかりと行いましょう。

例えば自己建設方式の場合、土地を保有している方が自ら計画を立てて建設を発注します。

完成後は建物に関する運営や管理をしますが、計画も適切に立てて運営を行っていけば、収益率も高くなります。

ですが、情報や知識が不足していると、借入金などの管理が上手くいかず、リスクも大きくなってしまいます。

自己建設をする場合は計画も慎重に立て、不動産投資を行いましょう。

さて、活用法ですが、「土地信託方式」と「事業受諾方式」についてお話しましょう。

まずは「土地信託方式」です。

これは土地を信託銀行などに信託して、その信託銀行が土地を有効利用して収益を上げて信託配当を受け取るという方法になります。

土地を保有している方は、土地の開発権利を得る事になり、信託銀行は土地を住宅や造成立てて分譲をします。

分譲型の場合、土地を処分する事を目的として信託銀行に土地を信託しますが、賃貸型の場合は土地を信託銀行に信託して配当を受け取り、信託が終了した後はその時点で信託財産（現状のまま）が返還される仕組みになっています。

そして「事業受託方式」ですが、不動産開発業者等が事業のパートナーになります。

土地を有効に活用する為の調査から計画、完成後の管理まで全ての運営を行う方法です。

パートナーからのノウハウを有効に活用する事が出来るというメリットがありますが、事業受託の為、費用が発生します。

この方式でよく用いられるのは、建物を貸しビル業者などに一括して賃貸する「一括借上型」があります。

転貸人との間で決めた賃料が支払われる事になるので、安定した収入が保証されますが、賃料は相場賃料よりも安くなります。

借入金等とのリスクの関係をよく調べて判断する必要がありますよ。

まず、「定期借地権方式」ですが、借地権の存続期間に延長期間が定まっている借地権の事です。
トラブルなども起きないよう、土地の登記にも定期借地権と明記する必要がありますが、一定期間土地を貸す事になるので、管理や建築費用などの事業費用が殆んどかかりません。
そして一般定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権などありますが、一般定期借地権の場合、原則として期間終了時に、借主は建物を取り壊した状態にして明け渡す形になります。
ですが、貸主と借主が合意した場合は、建物付きでも返却が出来ますよ。

そして「等価交換方式」ですが、持っている土地に不動産開発業者などが建物を建設して、建物が完成した後に、建物や土地を、土地保有者と建物の業者が分け合うという方式になります。
等値交換ですが、建物と土地の交換や、買い替えと譲渡などの取り引きになりますが、土地の一部を処分して買い換える事になるので、事業資金を調達する必要もありません。
また、取得する面積を少なくして、一部を現金化する事も出来ます。
他にも全部譲渡ですが、土地全部を業者に譲渡します。そして、その対価として土地共有部分付きで建物の一部を取得します。そして部分譲渡ですが、土地の一部を業者に譲渡して、その対価に建物の一部を受け取る事になります。
不動産投資を行う場合、その土地をどのように活用するのか…色々な情報を集めて慎重に判断するようにしましょう。

建物の維持・管理ですが、清掃や設備の管理、修繕など様々ありますが、必ず定期的なメンテナンスが必要になるので、修繕費用として賃料から積み立てておくようにしましょう。

因みにメンテナンスの期間ですが、鉄筋部分の錆加工は３～５年、給排水管の交換や補修は15～20年、屋上や屋根の防水加工、塗り替え、外壁の補修は10年前後ですね。

更に中古物件の場合ですが、メンテナンスの時期も早くなります。

不動産投資も中古物件の場合、建物のチェックも専門家に行って貰いましょう。

投資計画も、何時頃にどんな補修が必要なのかを含めておけば安心ですよね。

因みに裕子物件の場合ですが、修繕に必要な費用を差し引いて物件価格の値段を交渉する事も出来ます。

マンションの経営をする際には、必ず中長期の修繕計画を作りましょう。

専門家による建物の診断をしてもらったり、定期的な見直しをするなど、快適で安全に使えるように心掛けてくださいね。

他にもマンションの１室を購入して賃貸する場合にも、修繕費や管理費を支払う事になります。

修繕積立金もいくらあるのか、どんな修繕計画が必要なのかも確認するといいですね。

大規模な修繕を行った場合や修繕の積立金が不足している場合など、不足額を徴収される事があるので注意が必要です。

建物も新しく建設する場合ですが、建築素材から耐震、構造や基礎等もしっかり検討しましょう。

安全で長く住めるよう、メンテナンスも軽減出来るような建物になるようにしましょう。

そうする事で、準備段階で大変だと思っていた事でも結果的には利回りの良い大きな不動産投資になるんですよ。

日本の一般的な住宅ローンはリコースローン（遡及型融資）ですが、アメリカの住宅ローンは全てノンリコールローン（非遡及型融資）です。

因みに、リコースローンですが、連帯保証人を必要とします。

団体生命保険に加入して、不動産の価格が下がっても支払額が変わらないローンになりますが、ノンリコースローンは借入金を行う時に連帯保証人が必要ありません。

不動産の価格が下がった時、その不動産を差し出して残金に対する支払の義務がなくなるというローンになります。

リコースローンでは返済が滞った場合、物件を売却しても返済金額に満たない時は、債務が残ってしまいますが、ノンリコースローンは、不動産の収益性に着目していて、収益のある不動産のみを担保としているローンです。

ノンリコースローンでローン返済が滞った場合は、対象の不動産を売却する以外の返済義務はありません。

つまり投資リスクを限定出来るので、不動産投資において普及しているんですね。

メリットばかりに目が行きがちですが、もちろんデメリットもあります。

通常のローンよりも金利が高いので、物件を手放した時に不動産の価値が債務金額よりも高く、差額が戻らないという場合もあります。

お気付きの方もいらっしゃると思いますが、このノンリコースローンがアメリカのサブプライムローン問題とも関係しているんです。

融資をする側が不動産の有益性の判断を誤ってしまうと、大きな損害が出てしまいます。

なので、投資する側が証券化をしてリスクを防ごうとしますから、その損失は世界中に影響を与えてしまいます。

今後は日本でもノンリコールローンは不動産投資だけでなく、住宅ローンの選択肢になる可能性があるので、メリットだけでなくデメリットも十分に理解しておきましょう。